Обмен квартиры с доплатой. Что можно получить и сколько нужно доплатить?
Современное глобальное общество вряд ли может похвастаться стабильностью и постоянством в течение всей жизни, особенно, если речь идет о Москве. Этот город предъявляет своим жителям особые условия. Молодые семьи, приобретающие свою первую квартиру, часто рассматривают ее как стартовую точку, но очень скоро осознают, что им нужно искать варианты обмена на более близкое к месту работы жилье большей площади. Нередко причиной переезда становится растущая семья, требующая дополнительных комнат, либо потребности ребенка, например, в спортивной или языковой школе.
Обратный процесс тоже не редок. Родители взрослых детей, желая создать дополнительный финансовый источник или просто разъехаться с молодой семьей, идут на сокращение площади своей квартиры и обменивают ее на меньшую с приличной доплатой. Таков "круговорот" квартир в московской недвижимости.
Как советуют те, кто уже прошел этот путь множество раз, с обмена квартиры с доплатой стоит начать с поиска надежного риэлтора. Попытки проводить сделку самому могут привести к серьезным негативным последствиям, ведь часто бывает так, что проведя независимый поиск покупателя, подбор варианта, проверку документов и организацию банковских взаиморасчетов, можно столкнуться с различными рисками. Каждый год почти 400 сделок с недвижимостью признаются недействительными, что лишний раз подчеркивает важность профессионала.
Если решено обратиться к профессионалам, следует учитывать, что поиск квартиры, которая соответствует всем требованиям, требует не только множества времени, но и знания различных нюансов. Риэлтор должен знать цены на квартиры, чтобы не допустить переплаты: на текущий момент на рынке почти 80% квартир выставлены по завышенной цене. Кроме того, специалист должен владеть техниками торга и знать, как проводить проверку документов на квартиру, чтобы избежать возможных рисков. Недостаточно надеяться на свои знания и опыт в этом деле, ведь случайное упущение может стоить, как минимум, стоимости самой квартиры.
Одним из вариантов обмена квартиры с доплатой является договор мены, хотя в Москве такой способ применяется менее чем в 3% случаев и обычно используется в ситуации родственных обменов. При заключении договора мены нужно найти человека, который понравится вашей квартирой, и которому понравится ваша идеальная квартира. Если помещения не признаются равноценными, данный договор предполагает денежную компенсацию. Расходы по регистрации договора несет инициатор сделки или обе стороны в равных долях.
Основной способ сделки при обмене квартиры с доплатой — это договор купли-продажи. Вам предстоит продажа собственной квартиры и покупка интересующего варианта (или вариантов, если большая квартира разменивается на несколько меньших), которые подготавливаются и осуществляются одновременно. Такая сделка называется альтернативной, и ее осуществления требует следующих этапов: поиск агентства недвижимости, подготовка квартиры к продаже, продажа, поиск желаемой квартиры, проверка юридической "чистоты" квартиры, покупка и регистрация. Стоит отметить, что две сделки, в которых участвуете вы, могут быть только частью цепочки, содержащей от 5 до 6 звеньев. Работа агентства недвижимости может быть огромной и состоять из множества этапов, что влияет на стоимость услуг.
Как осуществить обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную в Москве и сколько это может стоить? Ценовое районирование Москвы довольно самобытное и обмен квартирами может сопровождаться различными расходами.
Если вы обладатель однокомнатной квартиры в Центральном административном округе и жаждете обменять ее на двухкомнатную в другом округе Москвы, то такой обмен может быть бесплатным для вас. Более того, вы можете ожидать дополнительную компенсацию от покупателя, если квартира расположена в более привлекательном районе или имеет более высокие показатели качества. Но стоит отметить, что обмен квартиры внутри ЦАО будет суть индивидуализированным и очень зависеть от конкретных характеристик каждой квартиры.
Если продаваемая и покупаемая квартиры примерно находятся в одной ценовой категории, стоимость обмена может быть легче предсказуемой. Если вам нужна более крупная квартира в вашем же районе, то вы можете ожидать платы, соответствующей разнице в квадратных метрах, умноженной на небольшой коэффициент. На вторичном рынке однокомнатные квартиры имеют более высокую стоимость, чем двухкомнатные в аналогичных условиях.
Обмен двухкомнатной квартиры на трех- или четырехкомнатную можно провести по той же схеме. Учитывая, что крупные квартиры представлены меньшим количеством на рынке недвижимости, то поиск жилья может занять определенное время. Стоимость доплаты для обмена двухкомнатной квартиры на трехкомнатную перевыполнится суммой в размере 700 тыс. руб., в то время как для обмена на четырехкомнатную размер доплаты может составить около 1300 тыс. руб. Обратите внимание, что эти суммы имеют колебания на основании местонахождения квартир. Необходимо знать, что поиск четырехкомнатной квартиры в «хрущевке» достаточно сложен, что может повысить финальную сумму.
Обмен крупной квартиры на несколько меньших: возможен ли такой вариант?
Владельцы трех- или четырехкомнатных квартир могут задуматься о поиске выгодного варианта обмена своей собственности на две однокомнатные квартиры без доплаты или с небольшой потерей в уровне района. Однако, если при обмене жилья требуется получить большую площадь и сохранить или повысить уровень района жительства, без доплаты не обойтись. В таком случае, размер доплаты непредсказуем, потому что условия обмена усложняются. Например, если вы хотите обменять трехкомнатную «хрущевку», то должны быть готовы к существенной доплате. Относительная разница в цене квартир большой площади значительно превысит разницу в цене маленьких квартир. Другими словами, продажа трехкомнатной квартиры может быть выгодной только при невысокой цене, а покупка однокомнатной квартиры – дороже, потому что однокомнатные квартиры очень востребованы и всегда дороги. При выборе такого варианта, необходимо учитывать все эти факторы.
Обмен одной большой квартиры на две меньшие потребует формирования и реализации трех договоров купли-продажи, включая продажу большой квартиры и покупку двух меньших. Это усложнит задачу агентства и, соответственно, повлечет за собой увеличение стоимости услуг риэлторов на 1,3–1,6%.
Фото: freepik.com