Предложения по Новостройкам Подмосковья. Выбираем лучшее для себя

Вопрос «тесниться в малогабаритной квартире или жить каждому в отдельной комнате» теперь скорее решается в пользу второго варианта. Особенно это касается многих молодых семей в Москве, которые готовы рискнуть и перебраться в Подмосковье, где им предлагаются интересные и экономически выгодные варианты жилья.

Да, конечно, можно продолжать жить в тесноте, обмениваться жилплощадью в рамках одной квартиры и, наконец, к возрасту 40 лет иметь возможность купить наконец квартиру в спальном районе столицы. Но, возможно, это будет стоить слишком дорого - обладание большим жильем в Москве может стать причиной нервных расстройств, депрессии и нереализованных желаний.

Однако, есть и другой способ решения квартирного вопроса - перебраться в ближайшие пригороды Москвы. Рынок недвижимости в этих районах уже предоставляет множество интересных вариантов жилья. Но на что следует обратить внимание при выборе жилья в пригороде Москвы?

Высокая стоимость жилья - это не проблема только столицы. Например, жители нью-йоркского Манхэттена вынуждены жить исключительно в квартирах, десятки квадратных метров которых разделены между членами семьи. На Западе уже давно сложилась традиция предпочтения пригородной жизни - здесь можно позволить себе жилплощадь существенно больше, чем в городе. Москва только начинает присоединяться к этому мировому тренду. Новое поколение столичных жителей уже не так беспокоится о сохранении московской прописки. Сателлит-города Москвы начинают приближаться к столице, сливаясь с ее инфраструктурой: развитыми дорогами, общественным транспортом, ритейлерскими сетями. Однако, самое главное, это государственные программы развития городов и внедрение новых технологий в строительстве для упрощения переездов и повышения уровня комфорта жизни в пригороде.

Выбор направления

Жизнь в пригороде - это совершенно иной образ жизни, не ущербный по качеству. Сельские дороги и приток свежего воздуха говорят об этом. В то же время, магазины, спортивные клубы и торговые центры, предлагающие бренды всем известных московских магазинов, доступны жителям подмосковных городов: Химок, Лобни, Люберец, Балашихи. Разница заключается в том, что подмосковные города предлагают больше разнообразия в выборе жилья, в основном — из-за возможности приобрести квартиру в новом доме.

В Москве квартиры эконом-класса встречаются крайне редко. По данным опроса проведенного АН "Азбука Жилья" в июне 2016 года, состав классности домов, находящихся на стадии строительства, выглядел следующим образом:

• до 40% - бизнес- и премиум-класс,
• 14% - комфорт-класс,
• 3,7% - эконом-класс.

Таким образом, если вы планируете жить в недорогой квартире, то в Москве вам предложат только квартиры «вторички» — старые квартиры в зданиях с плохим состоянием подъездов, запахом, шумными соседями или квартиры у проблемных собственников. В отличие от этого, подмосковная новостройка предложит чистую, новую квартиру, которая станет вашей уже после первого поворота ключа в замке. Как правило, ремонт в новостройке стоит дешевле и более эффективен, чем в старых квартирах: экономия на подготовительном этапе (очищение стен, потолка, пола и санузла, замена окон) может достигать до 100 тыс. рублей. Кроме того, в новостройках покупают квартиры лишь жители примерно одинакового социального и финансового статуса, весьма близкого менталитета. Есть все шансы, что в вас окружают такие же соседи, как вы. Хорошее соседство во многоквартирных домах невероятно важно.

Выбор новостройки в Подмосковье очень похож на выбор квартиры в Москве. Если вы работаете и проводите большую часть времени на северо-востоке, то рациональнее искать квартиру в том же районе Подмосковья. Если же привычки и интересы не позволяют потратить много денег на квартиру, необходимо определиться, что для вас важнее — престижный район или метраж. Если же на первое место ставится доступность транспорта, не стоит забывать о его перспективном развитии, которое может превратить проблемный район в экологически-чистый и высоколиквидный. Рассмотрим основные параметры, оказывающие влияние на качество подмосковных новостроек.

В 2001 году журнал «Коммерсант «Секрет фирмы» опубликовал Топ-100 лучших городов для проживания в России. При составлении рейтинга были учтены различные критерии, включая:

• покупательскую способность населения;
• расходы бюджета на человека;
• самостоятельность бюджета города;
• число работающих жителей;
• количество зарегистрированных преступлений;
• количество врачей на 10 тысяч населения;
• процент охвата населения детскими садами;
• объем пассажироперевозок за год на 10 тысяч горожан;
• доли дорог с усовершенствованным покрытием в общей протяженности автодорог в регионе;
• количество абонентских устройств передачи данных на 1 тысячу жителей в регионе;
• строительный индекс.

Подмосковные города, такие как Химки, Красногорск, Мытищи, Одинцово, Подольск, Звенигород, Люберцы, Щелково, Балашиха и Королев, оказались в Топ-100. Эти города отличаются высокой социальной культурой, невысокой преступностью, развитым жилищным и дорожным фондом, а также имеют собственные доходы. Национальная и социальная однородность населения также вызывает восторг.

Теперь, спустя более 15 лет, ситуация изменилась. Институт территориального планирования «Урбаника» составил интегральный рейтинг городов России «TOP-200» по итогам 2011 года. В него вошли несколько городов Подмосковья, такие как:

1. Егорьевск (10-е место);
2. Сергиев Посад (28-е место);
3. Коломна (50-е место);
4. Серпухов (70-е место);
5. Орехово-Зуево (72-е место);
6. Воскресенск (82-е место);
7. Клин (134-е место).

При составлении рейтинга «Урбаники» учитывались факторы, такие как:

• обеспеченность жильем;
• уровень расходов на оплату ЖКХ;
• уровень городского благоустройства;
• численность населения.

Однако, не стоит забывать, что любые рейтинги - это лишь рейтинги, а оценку качества жилья каждый совершает лично. Тем не менее, эти рейтинги могут быть полезны для общего представления.

Экологичность подмосковных районов зависит от разных факторов, таких как выбросы вредных веществ в атмосферу, сброс сточных вод и лесистость. Оценивая каждый город по этим критериям, можно получить целостную картину экологической обстановки.

Например, город Подольск лидирует по количеству зеленых зон в Московской области и, несмотря на нахождение в зоне повышенной загрязненности воздуха, его уровень загрязненности всё же относительно невысок. Это объясняется компенсирующим действием зеленых зон.

Однако, для более точной оценки экологической обстановки, следует учитывать и другие факторы, например, планируемое строительство транспортных развязок и магистралей, которые уведут за границу города транспортный поток, что также сделает воздух более чистым.

При изучении экологической обстановки каждого города, следует учитывать все эти детали. Общая экологическая информация отражает лишь общую среднюю картину, и более точную информацию можно получить, изучая каждый город по отдельности.

Согласно последним исследованиям, наиболее экологичными направлениями являются Северо-Запад и Запад Московской области, это Новорижское, Волоколамское, Ленинградское, Ярославское и Минское шоссе. Это связано с московской розой ветров и спецификой экологической карты.

Транспортное сообщение между Москвой и Подмосковьем далеко не идеально, особенно в отношении автомобильной доступности. И хотя в Подмосковье нет безупречных дорог, можно отметить несколько направлений, например, Новорижское, Волоколамское, Симферопольское, Можайское и Киевское шоссе, которые относительно не так нагружены. К тому же, когда рассматриваем транспортную доступность, нужно также учитывать расстояние от города до МКАД, наличие железнодорожной инфраструктуры и развитость автобусных маршрутов, а также перспективы строительства метро.

Сегодня власти столицы планируют строительство 78 новых станций метро с 2012 по 2020 год. По данным московского правительства, около 30 километров новых тоннелей и 15 станций метро будут запущены до конца 2017 года. Однако границы Москвы уже не будут учитываться при разработке метрополитена, вместо этого приоритет будет уделяться плотности населения на территории. Более того, после 2020 года предполагается создать третий пересадочный контур, связывающий некоторые подмосковные города, который будет поддержан скоростными трамваями. Исходя из опыта, можно сделать вывод, что строительство метро непосредственно у подмосковных городов может увеличить стоимость квадратного метра в среднем на 10%. Кроме того, метро значительно повышает ликвидность недвижимости в районах, прилегающих к станции метро.

Если говорить о выборе новостройки в Подмосковье, то не следует полагаться только на расчетные данные. Квартиры в домах, находящихся в 10 километрах от МКАД, могут быть более доступными и перспективными, чем те, что находятся непосредственно на границе с ним. Более того, иногда имеет смысл пожертвовать несколькими километрами расстояния в пользу более доступных и престижных районов. Примером такой ситуации является Лобня - город в 15 км от Москвы, который находится в престижном Северо-Западном направлении. Застройщики здесь ориентированы на масштабное строительство жилья эконом-класса, что делает Лобню привлекательным для покупателей.

При выборе новостройки в Подмосковье, следует учитывать таблицу ниже, где представлена характеристика основных направлений пригородного сообщения.

*Параметры экологичности и транспортной доступности приводятся относительно Москвы и ближайшего Подмосковья.

Приобретение недвижимости в новостройке можно осуществить на любой стадии строительства. Целесообразность выбора конкретного этапа застройки определяется покупателем самостоятельно или обращением к уполномоченному агентству недвижимости.

Таблица 2 предоставляет сравнительный анализ преимуществ и рисков покупки на разных стадиях.

Покупка на стадии котлована позволяет получить большую выгоду, но такой способ сопровождается определенными рисками, которые можно избежать, если проявить должную осторожность при покупке.

Первоочередной задачей для покупки с учетом рисков является:

1. Анализ бизнес-истории девелопера, динамики застройки, истории сдач объектов и его кредитной истории.
2. Выбор надежного объекта, интересующего покупателя. Необходимо убедиться в наличии разрешительной документации, в частности, подходит ли тип использования участка под те цели и задачи, которые указаны в реальности;
3. Осмотреть объект недвижимости, сравнить фотографии, сделанные ранее, с реальной ситуацией. Например, необходимо отметить динамику в строительстве и оценить наличие "жизни" на стройке. Кстати, риск проблем при строительстве квартиры в жилом комплексе, где уже построены дома, значительно ниже.
4. Установить тип договора на покупку: ДДУ (договор долевого участия) или ПД (предварительный договор).

Пояснительные записки:

1. ДДУ регистрируется в регистрационной палате на этапе покупки, что позволяет быстрее оформить права собственности. Однако, ДДУ не является гарантией от мошенничества при продаже нескольким покупателям. Базовый комплект документов на строительство уже предоставлен в регистрационный орган, остается собрать только документы для физического лица. Договор долевого участия (ДДУ) не гарантирует, что квартира будет куплена по более низкой цене.
2. Предварительный договор (ПД) не регистрируется в регистрационной палате. Однако, не следует полагать, что сделка с недвижимостью становится более рискованной. Разрешительная документация пересылается в регистрационную палату после ввода дома в эксплуатацию. Разрешительную документацию на любой этап строительства можно запросить у застройщика и проверить. Только в этом случае необходимо учитывать, что большое количество документов задерживает оформление собственности на жилье.
3. Двойные продажи вызывают недоверие. Однако, этот риск постепенно снижается, и вот почему: крупные застройщики не рискуют собственной репутацией, не желая оказаться втянутыми в двойные продажи. Большинство крупных строительных компаний, имеющих положительную репутацию, никогда не было замешано в подобных схемах. Но дело обстоит иначе у компаний-однодневок с неопределенными учредителями. В случае, если организация присутствует на рынке меньше 5 лет, ее необходимо тщательно проверять. Интернет-отзывы не всегда достоверны, так как их можно проплатить, чтобы сделать конкурентов несостоятельными. Поэтому, чтобы узнать правду, рекомендуется общаться только с реальными, а не виртуальными людьми.
4. Согласно данным на сегодня 4 из 5 сделок с недвижимостью осуществляются с использованием ипотечных ресурсов. Ипотека дополнительно гарантирует безопасность приобретения квартиры, поскольку банки производят тщательную проверку разрешительной документации устройства новостройки. Агентства недвижимости имеют партнерские отношения с многими банками, и предлагают наилучшие условия для получения ипотеки. Риэлтерские компании могут также значительно упростить процедуру получения ипотеки.

Фото: freepik.com