Недвижимость в Германии: анализ рынка, нюансы покупки и стоимость
В наши дни все больше россиян выбирают покупку недвижимости в Германии в качестве формы инвестирования своих сбережений. Популярность этому виду инвестиций придают высокая доходность активов, экономическая стабильность и юридическая защищенность. Отметим, что на немецком рынке недвижимости пока что нет ограничений для иностранных покупателей, что делает эту форму инвестирования еще более привлекательной.
В Германии, кроме стандартных квартир и домов, можно купить также замки, виллы или коммерческую недвижимость, которые могут использоваться как для получения дохода, так и для личных целей. Коммерческая недвижимость в Германии включает доходные дома, отели, рестораны, различные офисные помещения, спортивные объекты и поля для гольфа, автомобильные салоны, автомойки и сервисные центры, а также другие виды коммерческих зданий.
Приобретение недвижимости в Германии имеет ряд существенных преимуществ: доступность по цене, стабильность, прозрачность сделок. Кроме того, инвестирование в недвижимость в Германии обладает надежностью, стабильностью, регулярным доходом, прозрачностью сделок и предсказуемостью развития рынка. К тому же, после выхода Великобритании из Евросоюза, привлекательность лондонской недвижимости снизилась, и инвестиционные потоки стали перенаправляться в Германию.
Согласно рейтингу, составленному аналитиками PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно привлекательных городов Европы входят Берлин, Франкфурт и Мюнхен. По данным Knight Frank, за год цены на недвижимость в Берлине выросли на 20,5%, а цены в городах, таких как Гамбург, Мюнхен и Франкфурт, также значительно возросли. Несмотря на это, недвижимость в Германии остается относительно доступной. Например, в Восточном Берлине однокомнатную квартиру можно приобрести за примерно 64 000 евро.
Рост цен на жилье в Германии объясняется постоянным прибытием мигрантов, которые активно скупают жилье в сегменте новостроек. Например, в городе Франкфурт за последние семь лет население выросло на 62 500 жителей, а новых квартир появилось всего 14 200. Привлекательность германских городов для приезжих обусловлена низким уровнем безработицы — всего 5,6%. В частности, Франкфурт является крупным центром финансовых и технологических услуг.
Большинство жителей германских городов предпочитают снимать жилье, если покупают жилье, то скорее всего это будет коммерческая недвижимость. Арендная плата в Германии выше, чем в большинстве других стран Европы, а банки охотно выдают ипотечные кредиты со ставкой 3–4% на покупку доходных домов. В целом, спрос на жилье в Германии превышает количество предложений, и, соответственно, такая тенденция может сохраняться еще многие годы, поскольку строительство новых домов — дело небыстрое. Это делает недвижимость в Германии привлекательной формой инвестирования.
Выявление потенциала недвижимости в Германии
Если вы задумываетесь о приобретении жилья в Германии для последующей сдачи в аренду, стоит учесть, что на этом можно заработать около 4% доходности в год в крупных городах, таких как Берлин или Мюнхен. Однако, доходность может быть выше в менее крупных городах, например, в Вуппертале доходность составляет 8%, а в Гельзенкирхене — 9,76%. При этом следует обратить внимание на города такие, как Эссен, Дуйсбург и Дортмунд.
Российские инвесторы наиболее заинтересованы в покупке недорогих квартир для личного использования или сдачи в аренду, а также недвижимости в курортных зонах и доходных коммерческих объектов, которые также могут послужить основанием для бизнес-иммиграции. Однако, следует отметить, что спрос на коммерческие объекты очень высок, и лучшие предложения продавуются в течение считанных дней. Это также относится к квартирам в новостройках.
Приобретение доходного дома — один из наиболее выгодных вариантов вложения средств, так как ежегодный доход от аренды может составлять до 15%. Например, рентабельность доходного дома в Дортмунде на восемь квартир, которые стоят около 620 000 евро, может достигать 8% в год. Кроме того, при желании можно продать часть апартаментов по более высокой цене, чем была при их покупке. Стоит также принять во внимание постоянный рост арендных ставок, который повышает рентабельность инвестиций.
Еще одно преимущество покупки недвижимости в Германии в том, что нет никаких ограничений для нерезидентов страны на приобретение любого вида недвижимости. Любой желающий может купить объект, используя его для сдачи в аренду, перепродажи или дарения. Кроме того, собственник имеет возможность получить мультивизу или даже вид на жительство (в зависимости от объема инвестиций). И, наконец, спустя 10 лет после приобретения коммерческой недвижимости собственник освобождается от налога на прибыль при продаже такого объекта.
Если вы ищете выгодное и оптимальное решение, то можно обратить внимание на покупку недвижимости на аукционе через риелторское агентство, где возможно приобрести объекты со значительной скидкой до 50% от рыночной стоимости.
Покупка недвижимости в Германии: что нужно знать
Один из главных вопросов, с которым сталкиваются люди, желающие купить недвижимость в Германии, - это, безусловно, процесс совершения сделки. Стоит отметить, что в Германии он полностью прозрачен и защищен немецким законодательством. Все взаиморасчеты происходят через банковский счет нотариуса, а предварительный договор регистрируется в государственном реестре.
Как только вы нашли подходящий объект и договорились о его стоимости, нотариус готовит проект договора купли-продажи и отдает его обеим сторонам для изучения и внесения изменений (при необходимости). Подписание договора также происходит у нотариуса, который обеспечивает защиту интересов как покупателя, так и продавца. В его задачи входит проверка объекта на наличие каких-либо задолженностей.
После проверки нотариус открывает трастовый банковский счет, на который будущий собственник будет переводить деньги. Через 20-30 дней после подписания договора деньги поступают на этот счет, и только после регистрации прав на нового владельца продавец получает деньги. Далее происходит оформление купленного объекта: нотариус посылает документы в ведомство по регистрации недвижимости в Германии (Grundbuchamt), после чего покупатель получает выписку из Книги регистрации собственности.
В целом, весь процесс покупки и регистрации занимает около 2 месяцев. Как видно, все происходит очень организованно и документально подкрепленно, что гарантирует безопасность вложения и достаточно быстрое завершение всех процедур.
Налоги на недвижимость в Германии
При покупке недвижимости в Германии необходимо учитывать определенные дополнительные расходы, включая уплату налога и комиссии риелтора. Оформление сделки возможно только после оплаты налога на приобретение недвижимости, и только после этого покупатель заносится в реестр как собственник. Рассмотрим подробнее дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости:
- Налог на приобретение недвижимости составляет от 3,5% до 6,5% в зависимости от региона.
- За услуги нотариуса понадобится заплатить около 1-1,5% от стоимости объекта.
- Комиссия риелтора обычно составляет от 3,5% до 6% от стоимости объекта.
При этом покупка недвижимости до ее выставления на аукционе по фиксированной цене, которая может быть ниже среднерыночной, является одним из самых привлекательных вариантов.
В связи с этим, покупка недвижимости в Германии требует обязательного учета всех дополнительных расходов, связанных с налогами и комиссиями, чтобы избежать непредвиденных расходов и снизить риски финансовых потерь.
Цены на недвижимость
На первом месте в списке рекомендаций – расположение. На восточной части Германии, стоимость квадратного метра недвижимости ниже, чем на западной. Если вы планируете получить прибыль, то следует рассмотреть варианты на западе страны, но, также учтите, что за разный регион и год постройки дома нужно платить по-разному.
Берлин, в 2019 году был лидером по ценам на недвижимость. Здесь распределение на «восток» и «запад» также актуально. Восточный Берлин предлагает покупателям квартиры со стоимостью около 2000 евро за квадратный метр, что в полтора раза дешевле, чем цена на приобретение недвижимости в Мюнхене.
По частным домам, имеются свои правила: дом площадью 180 квадратных метров южной части страны стоит приблизительно 390 тысяч евро, на западе и севере Германии цены ниже, и можно приобрести такой жилой объект за 200 тысяч евро. В свою очередь, восточная часть страны может предложить варианты ниже цены, примерно за 150 000 евро.
В Земле Северный Рейн–Вестфалия, можно купить доходный дом в пределах 90 000 – 400 000 евро. Например, доходный дом в Эссене площадью 375 квадратных метров приносит доход 30 000 евро в год и стоит около 380 000 евро. Четырехквартирный дом в Дуйсбурге площадью 278 квадратных метров с доходностью 6 370 евро в год – 91 100 евро. При покупке отелей, стоимость может достигать нескольких миллионов евро при расположении в исторических частях крупных городов.
Если речь идет о коммерческой недвижимости, то ее стоимость зависит от размеров города. Если рассматривать примерно одинаковую площадь недвижимости в Земле Северный Рейн-Вестфалия, то 473 квадратных метра здания в Кельне стоят больше полутора миллиона евро, а 456 квадратных метров в Райнберге – в пять раз меньше.
Желаете купить недвижимость в Германии, но не знаете, как это сделать недорого и безопасно? Компания DEM GROUP GmbH поделится своим опытом и даст несколько советов.
Важно обратиться в риелторское агентство, чтобы сделка прошла согласно немецкому законодательству и избавиться от личного присутствия при заключении договора. Сертифицированный риелтор поможет также управлять собственностью, если у вас нет времени на это.
Чтобы сэкономить деньги и время, обратитесь в риелторское агентство DEM GROUP GmbH, специализирующееся на покупке недвижимости в Германии. Они работают с различными типами объектов недвижимости, включая дешевую аукционную недвижимость, квартиры со вторичного и первичного рынка, коммерческие и доходные объекты, эксклюзивные предложения от собственников.
Компания является международным агентством и работает в Германии, России и Казахстане, что делает процесс покупки собственности наиболее простым. На сайте www.demgroup.ru вы можете ознакомиться с актуальными ценами, воспользовавшись функциями подбора по региону, городу и типу недвижимости.
Фото: freepik.com